Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Если выбирать между тем, что у Вас есть недвижимость, которую Вы сдаёте в долгосрочную аренду, и которая регулярно приносит Вам доход — и тем, что у Вас такой недвижимости нет, ответ очевиден.

Конечно, лучше иметь доходную недвижимость в собственности, чем не иметь её!

Однако, с инвестициями в доходную недвижимость не всё так просто!

Недвижимость в собственности частенько превращается в большую головную боль.

Которая постоянно о себе напоминает проблемами — то с арендаторами, то с управляющей компанией.
И довольно часто, причем в весьма неожиданный и неудобный момент, требует Вашего непосредственного участия в процессе.

Можно ли при таких условиях назвать доход от рентной недвижимости пассивным?

Пожалуй, лишь отчасти.

Но есть более эффективные и доходные варианты инвестиций. Которые не потребуют от Вас столько времени и сил.

Если Вы приобретаете объекты недвижимости для сдачи в долгосрочную аренду, с момента, когда въехал арендатор и установились регулярные ежемесячные платежи, казалось бы, все хорошо. Вы получаете пассивный доход. Так?

Не совсем так!

Вспомните, что и в квартире, в которой Вы живете, периодически происходят какие-то инциденты. То отключают электричество, то водоснабжение, то Вас затапливают соседи сверху, то Вы сами кого-нибудь затопили…

К сожалению, когда в объекте недвижимости находится не собственник, а арендатор, таких инцидентов не происходит меньше. Их даже, пожалуй, случается больше.

Например, в объекте жилой недвижимости арендатор египтянин может устроить пожар на кухне.
Причем, все это происходит прямо во время максимальных карантинных ограничений в 2020м.

А арендатор, фактически запертый со своей семьей в квартире, как и другие жители Москвы, даже не разговаривает по-русски. Представляете, какие проблемы возникают с тем, чтобы урегулировать все последствия этой ситуации?!

Даже с учетом того, что, слава Богу, обошлось без трагедий, никто не пострадал и тем более не погиб.
Но и жить в наполовину выгоревшей квартире проблематично. И устроить срочно ремонт, когда все закрыто и ничто не работает, тоже крайне тяжело. А как насчет пожарных? МЧС? И, кстати, страховой компании?..
Что хорошо, тут хотя бы была страховка. Но в период ограничений и карантинов любые вопросы решаются в 3-5 раз тяжелее, чем при нормальных обстоятельствах.

Или, допустим, Вы приобрели объект коммерческой недвижимости. Подыскали в него первого арендатора. Все хорошо. Но через 4 месяца у этого арендатора совсем в другом офисе произошло крупномасштабное хищение, и он вынужден свернуть деятельность своего представительства в Вашем городе.
Вы лишились арендатора и вынуждены срочно искать нового. Причем, летом, когда арендатора на коммерческую недвижимость найти не так-то просто. Вы теряете несколько месяцев, пока ищут нового арендатора, несете убытки…

Наконец, арендатора нашли.

Но за следующие годы неоднократно происходят и подобные смены арендаторов, и ухудшается ситуация со страховой компанией, и резко возникают проблемы с управляющей компанией.

Например, выходят из строя лифты. Их никто не хочет и не может заменить и даже отремонтировать.

Из-за этого Вы теряете хорошего арендатора и, в итоге, продаете объект недвижимости дешевле, чем вы его купили, если считать в рублях.

И в 3 раза дешевле, чем Вы его купили, если пересчитывать в доллары.
По сравнению с этим, то, что в каких-то квартирах или апартаментах арендаторы разломали сантехнику или вывернули раковину, или Ваши рентные апартаменты залили сверху — это уже не проблема, а так, проблемки…

Но и эти проблемки тоже постоянно приходится решать. И даже при наличии страховки, полномасштабную трату Вашего времени и сил с организацией и проведением ремонта никто не отменял.

И вот, получается, чем больше у Вас объектов недвижимости, тем больше возникает таких вопросов.

Для сравнения.

Если Вы инвестируете в долларовые облигации или евробонды, они стабильно приносят Вам купонный доход по заранее известному графику.

Доходность, которую Вы будете получать, если будете держать эти бумаги до погашения, известна в момент покупки.

Главное, чтобы компания, которая выпустила эти облигации или евробонды, не обанкротилась и продолжала исполнять свои обязательства.

А если Вы вложите несколько миллионов долларов в кучу разных объектов недвижимости в России – это очень много объектов жилой недвижимости. Или, возможно, десяток объектов коммерческой недвижимости. И куча-куча-куча регулярно возникающих вопросов и проблем.

Если Вы вложите несколько сот тысяч — или миллионов $$$ в облигации или евробонды (долларовые) достаточно надежных компаний и государств, Вы вообще можете не присматривать за этим портфелем.

Главное, примерно помнить, когда бумаги будут погашены и вложенные в них деньги вернутся к Вам на инвестиционный счет. А до этого – периодически смотреть, сколько Вам пришло дохода по купонам. И либо тратить этот доход, либо реинвестировать его.

Наконец, если бы Вы вложили несколько сот тысяч — или миллионов $$$ в российскую недвижимость до 2014 г. включительно, наиболее вероятно, что большинство объектов этой недвижимости в пересчете на доллары, подешевели бы в 2-3 раза к нашим дням.

Если бы Вы вложили несколько сот тысяч — или миллионов долларов до 2014 г. включительно в облигации и евробонды, они не подешевели бы в долларах и выросли в рублях в 2,5 раза.

Более того, если бы у Вас были свободные хотя бы несколько сот тысяч долларов в начале 2015 г., именно в тот момент Вы могли бы приобрести долларовые облигации и евробонды российских компаний с доходностью к погашению 13-17% годовых.

Причем речь идет о достаточно крупных и надежных компаниях («Газпром», «Аэропорт Домодедово»).

Даже позже, до 2018 г. включительно, была возможность приобретать долларовые облигации и евробонды на достаточно выгодных условиях.

Поэтому, когда мы говорим о доходности и надежности инвестиций с пассивным доходом, нелишне еще учитывать, насколько на самом деле пассивен этот доход. И насколько много проблем у Вас будет возникать с каждой новой инвестицией.

В случае с недвижимостью, многие из тех, кто инвестирует в нее, потом оказываются в ситуации, в которой, перефразируя Экклезиаста, «многие собственности – многие печали».

Однако, есть и другие варианты пассивного дохода, где увеличение объема инвестируемых средств не приведет к прямому увеличению времени, сил и нервов, которые придется тратить на решение текущих вопросов с этими инвестициями.

Я не веду к тому, что инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость — плохо.

Скорее, я о том, что на опыте эти инвестиции часто оказываются не такими тихими и спокойными, какими представляются поначалу.

А какие инструменты для инвестирования с пассивным доходом предпочитаете Вы?
ист

P.S. Если Вы хотите узнать как можно больше о продажах и инвестициях, личном финансовом планировании, увеличить Вашу доходность и прибыль многократно, — очень рекомендую пройти базовую диагностику.
Базовая диагностика займёт 30 — 60минут, но она позволит Вам выявить те “узкие” места, через которые утекает Ваша прибыль.
Покажет где «лежит» Ваш недозаработанный миллион!

Если Посчитаете, Что Эта Статья Может Быть Полезна Вашим Друзьям – Поделитесь Ей В Социальных Сетях!
Вам Не Сложно, Им Полезно, Мне Приятно
А если у Вас, к тому же, есть своё мнение по теме этой статьи,
буду рад его «услышать» в комментариях

Популярность: 100%

Рейтинг:

(1 голосов, средний: 4.00 из 5)

 Loading ...